مقدمه:

ازقرنها پيش به منظورحفظ محيط ومحدوده اي بنام ملک که مردم درقالب يکسري مقررات ومحدوديتها درآن زندگي يا کارمي کنند،روشها وشگردهاي مختلفي بکار گرفته شده است. بطوريکه در 3000 سال قبل ازميلاد روشهايي درمصر قديم براي اندازه گيري ابعاد زمينها بمنظورمالکيت واخذ ماليت انجام گرفته است و دلايلي دردست مي باشد که بطورکلي مسئله اداره زمين و مالکيت از 2000 سال قبل توسط مصريها و بابليها بصورت اوليه شبه کاداستر مطرح بوده است.

بنا به اظهاريک لغت شناس فرانسوي ريشه کاداستر( Cadastre ) کلمه يوناني Katastichon به معني دفترياداشت مي باشد که درطول زمان درزبان لاتين تبديل به Captastrum شده که به معني ثبت استانهاي مناطق مختلف کشوريونان که براي اخذ ماليات قسمت بندي شده بودند بکار رفته است.

درحال حاضردرزبانهاي اروپائي اين اصطلاح به نظامي اطلاق مي شود که تدوين شده باشد براي ثبت مالکيت ها چه از نظردامنه و چه از نظرحدود آن، ولي اخيرا با بوجود آمدن نظامهاي کاداستر يا کاداسترجامع براي ثبت اطلاعات گوناگون درباره زمين و يا حتي درباره محيط بکارمي رود.

هرگونه برنامه ريزي در خصوص زمين مستلزم داشتن اطلاعات راجع به پديده ها و عوارض روي زمين است. اولين قدم براي برنامه ريزي تهيه نقشه است.

جمع آوري و ساماندهي اين اطلاعات در نهايت به طراحي يک سيستم اطلاعات زميني ( Land Information System ) منتهي مي گردد.

کاداستر و انواع آن :

کاداستربه نظامي اطلاق مي شود که هدف آن تعيين محدوده هاي تعريف شده به همراه اطلاعات حقوقي محدوده ها ازقبيل محدوده هاي املاک، جغرافيايي، طبيعي وغيره... .

الف- کاداستر ملکي:

1- کاداستر شهري 2- کاداستر زراعي

ب- کاداستر عمومي:

1- کاداستر مالي 2- کاداستر آبي 3- کاداستر سياسي

4- کاداستر جغرافيايي 5- کاداستر جامع

برحسب هدف کلي که دريک نظام کاداسترتعقيب مي شود آن سيستم نامگذاري مي شود. لذا انواع کاداستر بسيار متنوع خواهد بود، چون درهرنظامي هدف خاصي تعقيب مي شود.

دراينجا راجع به هرکدام ازمراحل بالا اشاره اي مي کنيم:

1- کاداسترشهري Legal Cadastre :

هدف اصلي آن تعيين موقعيت منازل و خيابانها و کوچه ها است که البته درجوار آن اطلاعات مناسب ديگري نيزممکن است ضبط و ارائه شود و معمولا بنا به قيمت زيادي که نسبت به زمينهاي زراعي دارند روشهاي دقيق تري براي جمع آوري، نگهداري و ارائه اطلاعات در اين نوع کاداستر بکار گرفته مي شود.

2- کاداسترزراعي :

هدف ازآن تعيين حدود و مرزهاي مزارع ودرجوارآن تهيه اطلاعات مورد نيازکشاورزي است که معمولا داراي دقت کمتري نسبت به کاداسترشهري است.

3- کاداسترمالي Fiscal Cadatre :

دراين نظام هدف اصلي اخذ ماليات است واطلاعات ملکي مورد نياز براي تعيين مقدار ونحوه اخذ ماليات درآن جمع آوري مي شود.

4- کاداستر سياسي Political Cadastre :

کاداسترسياسي توجه به تقسيم بنديهاي منطقه اي ازقبيل استانها، بخشها، شهرستانها، ايلات و مرزهاي بين المللي دارد که دراين نظام نيزاطلاعات لازم براي برنامه ريزي جهت تقسيمات منطقه اي تهيه مي شود.

5- کاداسترجغرافيايي :

دراين نظام هدف تعيين مرزهاي جغرافيايي است. همچنين درارتباط با حوزه هاي مختلف سياسي، انساني، طبيعي واستراتژيهاي توسعه آنها بحث مي کند.

6- کاداستر آبي Watery Cadastre :

دراين نظام هدف تعيين مرزهاي آبي کشورها وحدود نفوذ هرکشوردرآبهاي مجاورو مديريت سواحل وبنادراست.

7- کاداستر 2014 :

اين کاداسترترکيبي ازتجربه هاي کشورهاي مختلف صاحب کاداستربوده، درنهايت علاوه برخدمت رساني درتمام سطوح نه تنها حقوق خصوصي املاک بلکه حقوق عمومي املاک را درنظرمي گيرد.

8- کاداسترجامع (چند منظوره) :

کاداستر جامع يا کاداستربا کاربرد مضاعف عبارت است ازنظامي که علاوه بر برآورده

نمودن اهداف مورد نظردرتعريف کاداستربمعني اخص، پاسخگوي نيازهاي برنامه هاي عمراني يا اجتماعي و اقتصادي ديگري که درآنها نيزتقسيم بنديهاي زمين واستفاده ازآنها مورد نظراست باشد. بعبارت ديگرکاداسترجامع به نظامي اطلاق مي شود که به عنوان يک سيستم مبنائي تدوين شده باشد که انواع ديگر کاداستر بتواند براين سيستم متکي باشند.

نقش کاداستر جامع در برنامه ريزيها:

براي هرگونه برنامه ريزي فضائي اعم از ملي و شهري وروستايي ، فرآيندي بايد طي شود تا نتيجه مطلوب حاصل شود. نخستين مرحله ازاين فرآيند "شناخت" نام دارد که هرگونه تعلل و کاستي درآن مستقيما مراحل بعدي را با نقيصه هايي مواجه مي سازد.

درشناخت است که ما پي به امکانات، استعدادها، موانع، کاستيها وديگرپارامترهاي گوناگون مي بريم وبا منطقه مورد مطالعه آشنا مي شويم وسپس با توجه به اهداف که مقاصد وديدگاههاي ما را ازبرنامه ريزيها روشن مي سازد طرحها وراه حلهاي مختلفي ارائه مي دهيم. درمراحل بعد راه حل بهينه انتخاب مي گردد تا به اجراي طرح منجر شود.

درمرحله شناخت طيف گوناگوني از مسائل منطقه بررسي مي گردد. وضعيت توپوگرافي، اوضاع اقتصادي، بررسيهاي اجتماعي، سياسي، فرهنگي وغيره واينها همه مواردي است که درکاداسترجامع بايستي بعنوان مجموعه اي ازاطلاعات منطقه گردآوري شده باشد.

مراحل بعد ازشناخت عبارتند از: اهداف، طرحهاي مختلف، طرح بهينه واجراي طرح.

لايه هاي اطلاعاتي در کاداستر جامع:

مواردي که مستقيما با کاداستر جامع در ارتباط است وتحت آن عنوان تهيه مي شود عبارتند از:

1- حدود و وضعيت اراضي

2- ارزش اراضي و وجوح اخذ ماليات

3- کاربري روستايي وشهري

4- جمعيت و اطلاعات مربوطه

5- وضعيت ادارات وسازمان هاي اجرايي اداري

6- آثارباستاني

اما موارد ديگري هم به همراه موضوعات فوق مي تواند درکاداسترجامع جمع آوري شود:

1- توپوگرافي

2-اطلاعات زمين شناسي و ژئوفيزيکي

3- خاک ها، پوشش گياهي ، آلودگي ها و بهداشت

4- حيات وحش واقليم

5- هيدرولوژي و فاضلاب

6- صنعت و اشتغال

7- حمل و نقل

8- سرويس هاي فوري

9- گاز، برق ، تلفن و... .

اما هر کدام از عناوين فوق الذکر مي توانند بعنوان يک سرفصل باشند.

کاداستر از ضروريات زندگي:

توجه به کاداستردرکشورهاي درحال توسعه وچه کشورهاي توسعه يافته طي پانزده سال

اخيربطوربسيارمحسوسي درحال افزايش بوده است. لذا نظررا به پاره اي ازجنبه هاي متعدد

اين رشته جلب مي نمائيم:

1- مسائل جهاني: رشد جمعيت، محيط زيست و توسعه اقتصادي

2- مديريت اراضي و کاداستر

3- نقشي را که کاداسترمي تواند به عنوان يک ابزارپيشرفت براي يک شهروند ايفا کند.

4- نقشي را که کاداسترمي تواند به عنوان يک ابزارپيشرفت براي دولت يا جامعه ايفا کند.

سيستم کاداستر:

سيستم مجموعه ايست ازاجزاء وعناصرمرتبط با هم که هدفي را برآورده مي سازند. انواع سيستمها عبارتند از: سيستمهاي بازوبسته، ديناميک واستاتيک، طبيعي ومصنوعي، کوچک و بزرگ، مجتمع وغيره.

کاداستر چه سيستمي است؟ سيستمي مهندسي و بزرگ و پويا که در زمره سيستمهاي مجتمع باز قرار مي گيرد.

بخشهاي مختلف کار در يک نظام کاداستر:

بطورکلي هرنظام کاداسترشامل سه مرحله يا سه بخش زيراست :

الف- مرحله جمع آوري اطلاعات يا Data collection باشد که طي آن بسته به نوع کاداسترو بسته به روش آن اطلاعات لازم جمع آوري مي گردد.

ب- مرحله دوم تنظيم ونگهداري اطلاعات جمع آوري شده است ( Data processing ).

ج- مرحله سوم، مرحله ارائه اطلاعات است که قسمتي يا کليه اطلاعات ضبط شده برحسب نياز دراخياراستفاده کننده قرارمي گيرد.

روشهاي کاداستر:

بخش فني کاداستروبه عبارت ديگرسيستم نقشه برداري آن شامل جمع آوري، نگهداري و ارائه اطلاعات مربوط به وضعيت ملک از نظرموقعيت وحدود آن است. ازمهمترين وپراستفاده ترين بخشهاي کاداستراست وحتي مي توان گفت کليه بخشهاي ديگرکاردرنظام کاداستررا تحت الشعاع خود قرارمي دهد.

روشي را که براي نقشه برداري درسيستم کاداسترانتخاب مي کنند، کاداستررا به همان روش مي خوانند. روشهاي جاري تهيه نقشه ولواينکه به گونه هاي بسيار متنوع ومتفاوت است مي توان آنها را به سه نوع کلي تقسيم بندي نمود که عبارتند از:

1- روش تحريري 2- خطي 3- رقومي.

نقشه هاي کاداستر:

درشهرداريها ونهادهاي محلي، رکوردهاي کاداستر پايه اي هستند که براساس آنها املاک از يک نفربه نفرديگرمنتقل مي شود، يا به منظوراخذ ماليات وعوارض مميزي يا براي ارائه خدمات شهري به کار گرفته مي شود. رکوردهاي کاداسترشامل نقشه ها، اسناد، فايلهاي دستي و کامپيوتري و سايرابزارحقوقي ورسمي مي شود که اطلاعات حقوقي املاک را درخود دارند .

اجزاء کاداستر:

الف- داده هاي هندسي : مشتمل برنقشه هاي برداري وتصويري مي باشد که به يکي از روشهاي زيرتهيه مي شوند:

1- روش نقشه برداري زميني

2- روشه نقشه برداري فضايي

3- استفاده ازنقشه هاي موجود

ب- داده هاي توصيفي : شامل محتويات پرونده هاي ثبتي واطلاعات عمومي راجع به املاک است که به يکي ازصورتهاي زيرکسب مي شوند:

1- دفاترثبتي ودفاتراملاک

2- مراکزآمارواطلاعرساني

3- آژانسهاي مسکن وبنگاههاي املاک

4- دستگاهها وسازمانهاي خصوصي ودولتي وخدماتي

5- مراجعه به محل وتکميل پرسشنامه مربوط به هرملک

ج- کامپيوتر

د- پرسنل متخصص ( آموزش ديده).

کاداستر ملکي:

براساس تعريف فدراسيون نقشه برداري جهاني ( FIS )کاداستر ملکي به سيستم تنظيم شده وضعيت وابعاد غيرمنقول يک منطقه اطلاق شده ، به طوري که اطلاعات اندازه، محدوده وموقعيت املاک در روي نقشه مشخص شده باشد ودربرگيرنده کليه خصوصيات ثبتي ملکي باشد.

کاداسترملکي درغالب سيستم ثبت به نظامي مبدل مي شود که اطلاعات هندسي جامع از محدوده کليه املاک کشور را به همراه شناسه منحصر بفرد هر ملک مشخصات مالک ، حدود وحقوق مالک درملک وساير حقوق متعلقه را به طور کامل دراختيارگرفته وامکان بازنگري پيوسته مجموعه اطلاعات فوق را معين نموده و بتواند وظايف خود را با دقت،

سرعت وصحت کامل انجام دهد . دراين صورت علاوه بر پاسخگويي به سوالاتي نظيرچه کسي و چطورپاسخگوي ملک درکجا واقع شده واندازه آن کجاست مي باشد.

به بيان ديگرکاداسترملکي به نظام معيني براي جمع اوري پيوسته حداکثراطلاعات توصيفي، هندسي قابل اطمينان درباره کليه قطعات اطلاق گرديده به طوري که دريک سيستم مرتبط عادلانه ترين قضاوت را درسريع ترين زمان ممکنه بين تمامي طرفين مدعي بر قرارنموده و نيزبتواند کليه قطعات را با هرشکلي که دارا هستند بازسازي وتفسيرنمايند .

انواع سيتمهاي ثبتي:

الف- از نظر حوزه عملياتي:

1- ثبت موردي: دراين حالت عمليات ثبت وکاداستردرپي درخواست مالک درهنگام اعمال روالهاي ثبت نظيرفروش، انتقال، تغييرکاربري ويا تجديد وتجميع وافرازمالک مصداق مي يابد وپوشش نبوده وترم اجباروجود ندارد مگربا درخواست مالک.

2- ثبت سيستماتيک: دراين حالت عمليات ثبتي وکاداستردرپي يک سياست کلان کشوري براي کليه مناطق،زمينها واملاک جاري مي گردد. خواه مالک رضايت داشته باشد يا نه.

ب- از نظرنوع فرآيند انتقال و تاريخچه صدور سند:

1- ثبت عناوين: دراين نوع ثبت عمليات انتقال بايستي مستقيما درسند قطعي مالک منعکس گشته وهيچ سند رسمي ويا غيررسمي واسطه اي درطول جريان انتقال حضور ندارد. لذا سند جديد با ذکر نام مالک جديد درسند اوليه ايجاد مي شود.

2- ثبت سند: دراين حالت انتقال قطعي به کمک اسناد جانبي و واسطه صورت مي گيرد و براي انتقال به نام مالک جديد جريان حقوقي موضوعي طي مي شود.

خواص هندسي ثبت:

- تحريرحدود وصدور سند - تجميع - تفکيک - بروز کردن نقشه هاي موجود - افراز

طرح كاداستر 18 استان كشور در حال فعاليت است

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در صدد بهينه‌سازي سيستم کاداستر در ايران است
توليد و بهنگام سازي سيستم‌‏هاي اطلاعات كاداستر از وظايف اصلي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور است.

سازمان ثبت اسناد و املاك كشور براي ايجاد و مديريت بهينه سيستم اطلاعات طرح كاداستر, اقدام به توليد و بهنگام سازي نقشه‌‏هاي شهري در مقياس 1:500 و جمع‌آوري و به‌روز رساني اطلاعات مثبتي مربوط كرده است.به گزارش ايلنا, توليد و بهنگام سازي نقشه‌‏هاي رقومي و جمع‌آوري, اخذ و به روزرساني اطلاعات ثبتي مكانيزاسيون سيستم ثبت, فرهنگ‌سازي, اطلاع‌رساني, آموزش و در نهايت بهينه سازي طرح كاداستر به منظور تبديل آن به يك سيستم پايه براي ايجاد كاداستر جامع و چند منظوره از نيازهاي اصلي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور محسوب مي‌‏شود.

امروزه ايجاد زير ساخت‌‏هاي لازم براي تسهيل و تسريع امور اطلاع‌رساني از ضروريات جوامع بشري بوده و در اين رابطه اطلاعات ثبتي و كاداستري نقش كليدي در مديريت بهينه منابع دارند.

گفتني است، اين زيرساخت‌‏ها كه به زيرساخت اطلاعات مكاني (SDI) معروفند, از حدود يك دهه قبل به شدت در حال توسعه بوده و در سطوح محلي, شهري, استاني, منطقه‌‏اي, ملي و جهاني گسترش يافته‌‏اند.

اين گزارش حاكي است، طرح كاداستر در حال حاضر در 18 استان كشور در حال فعاليت بوده و نقشه يكپارچه سازي شده شهرهاي استان‌‏هاي ايلام, زنجان و قزوين آماده شده است.

شايان ذكر است، اين عمليات در استان كرمانشاه به غير از شهر كرمانشاه و نيز در برخي از شهرهاي ساير استان‌‏ها به اتمام رسيده است.

شايان ذكر است، هدف‌‏هاي كمي طرح كاداستر كشور شامل تعيين محدوده هاي قانوني مالكيت انواع احداثات و اراضي مربوط به افراد حقيقي, حقوقي, دولتي و موقوفه مربوط به يك ميليون و 200 هزار هكتار كاداستر شهري, بازنگري اطلاعات و نقشه‌ها در طول برنامه و در نهايت تغيير سيستم موجود ثبت به ثبت نوين بوده است.

اين گزارش مي‌‏افزايد: در حال حاضر مجموع مساحت شهرهايي كه عمليات تهيه نقشه كاداستر آنها به اتمام رسيده، بالغ بر 220 هزار هكتار بوده كه با توجه به رقم فوق مربوط به مساحت پيش بيني شده شهري درصد كار انجام شده از كل كشور حدود 18 درصد است.

طبق اين گزارش، اهم اهداف كيفي طرح اجرايي شامل اصلاح و ايجاد يك نظام ثبت نوين به اجراي توانمندي براي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در اجراي وظايف خود به بهره‌‏وري بهينه از نظام اطلاعات كاداستري در ارايه خدمات و اطلاعات كاداستري در سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و ساير دستگاه‌‏هاي اجرايي و توسعه علم و فناوري كاداستر, بومي كردن و كاربردي كردن آن در سازمان ثبت و اسناد املاك كشور بوده است.

گفتني است، موضع‌گيري جهاني در قبال مديريت زمين و دارايي‌‏هاي مربوطه مشخص كنند. لزوم وجود و به خدمت‌گيري كاداستر بوده و ارتقاي اولويت توسعه و بهبود سيستم‌هاي كاداستر نسبت به بسياري از فعاليت‌‏هاي ديگر و قرار گرفتن آن در فهرست اهم فعاليت‌‏ها و راهكارهايي كه مجامع بين‌المللي از قبيل سازمان ملل و بانك جهاني مطرح مي‌‏كنند, نيز تاييد‌كننده موضع‌‏گيري مزبور خواهد بود.

شايان ذكر است، اين مجامع در ارايه دلايل چنين رويكردي به بيان برخي مزاياي كلي و استراتژيك كاداستر مي‌‏پردازند كه عبارت از بهبود و سطح زندگي, حركت به سمت توسعه پايدار با ايجاد بستري مناسب براي مديريت موثر زمين و منابع مربوطه بالاخص منابع طبيعي و ارتقا و بهبود ساختارهاي مالي با اعمال مديريت موثر درآمدهاي مالياتي است. نكته مهم در ترسيم رويكرد فوق، تاكيد خاصي است كه بر لزوم ارتقاي كاداستر از وضعيت موجود در جهت تبديل شدن آن به افرادي زيرساختاري صورت مي‌‏گيرد. به طوري كه مي‌‏توان گفت كاداستر به عنوان بستري مناسب براي انجام مشاركت در زمينه مديريت زمين و دارايي‌‏هاي آن در سطح جهاني و به صورت يكپارچه نگريسته مي‌‏شود.

گفتني است، در سال 1994, كميسيون 7فدراسيون بين‌المللي نقشه برداران, چشم‌اندازي براي كاداستر مدرن در بيست سال آينده ترسيم كرده كه به كاداستر 2014 معروف است. طبق اين گزارش، چشم انداز كاداستري تهيه شده در اين كميسيون به طور كامل تغييرات نقش دولت‌‏ها در جامعه، رابطه رو به تغيير انسان و زمين, تاثير شگرف فناوري روي اصلاحات كاداستر, نقش رو به تغيير نقشه برداران در جامعه و نقش روز افزون بخش خصوصي در عمليات كاداستر را مورد بررسي و تاكيد قرار داده است.

گفتني است، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نيز در نظر دارد طرح بهينه سازي سيستم كاداستر در ايران را با الهام گرفتن از اصول كاداستر 2014 بنا كنند.

 

 

منبع:وبلاگ اربنیزیشن>آقا یا خانم جم